Posredovanje u prometu nepokretnosti je djelatnost koja obuhvata poslove pronalaženja i dovođenja u vezu nalogodavca i trećeg lica, radi pregovora i pripreme za sklapanje pravnih poslova čiji je predmet određena nepokretnost posebno prilikom kupovine, prodaje, zamjene i zakupa.

Posrednik u obavljanju poslova posredovanja, odnosno drugih radnji u vezi s poslom koji je predmet posredovanja obavezan je da postupa sa pažnjom dobrog privrednika, prema pravilima struke, poslovnoj etici i dobroj poslovnoj praksi.

Posredovanje se vrši na osnovu ugovora o posredovanju u prometu nepokretnosti.

Ugovorom o posredovanju obavezuje se posrednik da će nastojati naći i dovesti u vezu sa nalogodavcem treće lice radi pregovora za sklapanje pravnih poslova čiji je predmet određena nepokretnost posebno pri kupovini, prodaji, zamjeni i zakupu, a nalogodavac se obavezuje da će mu isplatiti određenu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen.

Obaveze posrednika u ugovoru o posredovanju

Ugovorom o posredovanju posrednik se obavezuje u zavisnosti od vrste pravnog posla obavljati sljedeće:

  • naći i dovesti u vezu s nalogodavcem treće lice radi zaključivanja posla koji je predmet ugovora o posredovanju,
  • dati nalogodavcu objektivno mišljenje o cijeni nepokretnosti ili iznosu zakupnine nepokretnosti u skladu sa njenim karakteristikama, prilikama na tržištu i drugim relevantnim okolnostima,
  • pribaviti i izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na nepokretnosti čiji promet, odnosno zamjena i zakup je predmet posredovanja i upozoriti nalogodavca naročito na:
    • moguće rizike u vezi sa upisom predmetne nepokretnosti u registre nepokretnosti,
    • upisana prava, odnosno terete na predmetnoj nepokretnosti,
    • postojanja prava preče kupovine i ograničenja u pravnom prometu u skladu sa posebnim propisima,
  • obaviti potrebne radnje radi predstavljanja (prezentacije) nepokretnosti na tržištu, postaviti oglas u vezi sa prometom, odnosno zakupom i zamjenom nepokretnosti na odgovarajući način i izvršiti sve druge radnje dogovorene ugovorom o posredovanju koje prelaze uobičajenu prezentaciju, a za što ima pravo na posebne, unaprijed iskazane troškove,
  • omogućiti pregled nepokretnosti,
  • posredovati u pregovorima i nastojati da dođe do sklapanja ugovora, ako se na to posebno obavezao,
  • čuvati lične podatke nalogodavca, te po pisanome nalogu nalogodavca čuvati kao poslovnu tajnu podatke o nepokretnosti za koju posreduje ili u vezi s tom nepokretnošću ili s poslom za koji posreduje,
  • ako je predmet sklapanja ugovora zemljište, provjeriti namjenu predmetnog zemljišta u skladu sa propisima o prostornom uređenju koji se odnose na to zemljište,
  • obavijestiti nalogodavca o svim okolnostima od značaja za predmetni posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate.

 Obaveze nalogodavca u ugovoru o posredovanju

(1) Ugovorom o posredovanju u prometu nepokretnosti nalogodavac se obavezuje da će obaviti sljedeće:

  • obavijestiti posrednika o svim okolnostima koje su važne za obavljanje posredovanja i dati tačne podatke o nepokretnosti te, ako ima na raspolaganju, dati posredniku na uvid lokacijske uslove, građevinsku, odnosno upotrebnu dozvolu za nepokretnost koja je predmet ugovora, te dati na uvid posredniku dokaze o ispunjavanju obaveza u vezi sa nepokretnosti,
  • dati posredniku na uvid originalne isprave koje dokazuju njegovo pravo na nepokretnosti koja je predmet ugovora, te upozoriti posrednika na sve upisane i neupisane terete koji postoje na nepokretnosti,
  • osigurati posredniku i trećem licu zainteresovanom za zaključivanje pravnog posla razgledanje nepokretnosti, na dogovoreni način i u dogovoreno vrijeme,
  • obavijestiti posrednika o svim bitnim podacima o nepokretnosti, a to posebno uključuje tačne podatke o cijeni, lokaciji, strukturi nepokretnosti i drugo,
  • dati na uvid originale i predati posredniku kopije svih isprava kojima dokazuje pravo na nepokretnosti koja je predmet posredovanja, prilikom zaključenja posredovanog pravnog posla – predugovora ili glavnog ugovora u vezi sa prometom, zakupom ili zamjenom nepokretnosti,
  • isplatiti posredniku ugovorenu posredničku naknadu i, ako je to posebno ugovoreno, nadoknaditi posredniku druge troškove nastale tokom posredovanja,
  • ako je to izričito ugovoreno, nadoknaditi posredniku troškove učinjene tokom posredovanja koji prelaze uobičajene troškove posredovanja,
  • obavijestiti posrednika pisanim putem o svim promjenama u vezi s posredovanim poslom za koji ga je ovlastio, a posebno o promjenama u vezi s pravima na nepokretnosti, rokovima i cijeni, a sve to u roku od tri dana od dana nastale promjene.

(2) Ako nalogodavac dâ nalog za posredovanje ili zaključi ugovor o posredovanju suprotno načelu savjesnosti i poštenja, dužan je da nadoknadi troškove nastale tokom posredovanja, koji ne mogu biti veći od ugovorene posredničke naknade za posredovani posao.